Com seus 40 mil habitantes, espalhados por um território de 7,2 km², o Distrito Vila Leopoldina está no centro da maior transformação urbana planejada para a cidade de São Paulo. A médio e longo prazos, todo o cenário que estamos acostumados a ver já não será mais o mesmo, pois a tendência é o surgimento de novos núcleos de empreendimentos residenciais e comerciais, com destaque para a área hoje ocupada pela Ceagesp, uma vez que continua intensa a movimentação oficial (governo do Estado e prefeitura) no sentido de levar o entreposto da Avenida Gastão Vidigal para outra localidade (na capital ou fora dela).

Os pilares dessa mudança radical são os instrumentos de política urbana previstos no Plano Diretor Estratégico da Cidade São Paulo (PDE), gerenciados pela SP Urbanismo – braço operacional pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smul)- e legitimados por Projetos de Lei aprovados pela Câmara Municipal.
Regionalmente, já são duas as ações coordenadas pela SP Urbanismo: o Projeto de Intervenção Urbana (PIU), proposição do grupo Votorantim e associados, e o Arco Pinheiros (antiga Operação Urbana Leopoldina Jaguaré). O terreno da Ceagesp, que conta com zoneamento diferenciado, também terá de receber um PIU específico, caso o entreposto venha, de fato, a deixar a Leopoldina (ver na próxima matéria).

A proposta de mudança no cenário urbano do bairro com chances de vingar no curto prazo é o PIU encaminhado pela Votorantim. O megagrupo nacional e parceiros detêm na região terrenos que, juntos, somam 140 mil m² e estão localizados em áreas próximas ao Carrefour, uma zona que, ao longo dos anos, passou por forte processo de degradação.

Ao propor o PIU para avaliação da Prefeitura e posterior aprovação da Câmara Municipal, o consórcio de empresas tem por objetivo revitalizar a área e erguer empreendimentos no local, com gabaritos (altura) maiores daqueles permitidos pela Lei do Zoneamento. Para tanto, os investidores terão que pagar à prefeitura pelo direito de construir além do estabelecido na legislação. Trata-se da chamada outorga onerosa, cujo valor, no caso do PIU Votorantim, chega à casa dos R$ 250 milhões, podendo ser pagos a longo prazo. Na proposta encaminhada para a SP Urbanismo, os empreendedores se comprometem a pagar R$ 120 milhões à vista.
Com esse dinheiro, a prefeitura, em parceria com o consórcio liderado pela Votorantim, será capaz de guiar a reurbanização da área degrada, com a remoção de duas favelas (Linha e Nove) e realocação das 800 famílias para conjuntos habitacionais a serem construídos no bairro, além de uma reforma na área externa do Conjunto Habitacional Madeirite (Cingapura), também localizado próximo ao Carrefour.

No caso do Arco Pinheiros, o Plano Diretor de 2014 previu que até 2018 deverá ser enviado à Câmara Municipal um PIU ou mesmo uma proposta de Operação Urbana para porção ou totalidade do território, cujas pontas são Leopoldina e Jaguaré. Na antiga Operação Urbana Leopoldina-Jaguaré a mancha da intervenção urbanística era superior a 10 km² (três vezes mais a área do município de Águas de São Pedro).

Análise ponderada – Sem entrar no mérito da validade ou não da proposta feita pela Votorantim, a arquiteta Lucila Lacreta, uma das representantes da sociedade civil no Conselho Municipal de Política Urbana, reconhece a importância do PIU de um modo geral. “As operações urbanas se tornaram algo bastante complexo, dado ao enorme tamanho das áreas que elas abraçam e por conta das inúmeras exigências legais. O PIU, aplicado em áreas restritas, como nos terrenos da Votorantim, pode simplificar e agilizar o processo de intervenção urbana”, avalia Lucila. “Em áreas muito amplas, no entanto, fica complicado substituir Operação Urbana por PIU”, acrescenta a conselheira.

A SP Urbanismo já começa a delinear o perfil do Arco Pinheiros e promete colocar as diretrizes básicas em debate ainda neste primeiro semestre. No entanto, os gestores da empresa ainda não divulgaram qual o instrumento urbanístico que será utilizado. “Quando se opta por Operação Urbana, fica claro para o empreendedor e para a população que haverá a obrigatoriedade de se investir em projetos sociais e ambientais. No PIU, não necessariamente todas essas questões entram em pauta”, afirma Lucila Lacreta.
Ao comentar a possível saída da Ceagesp da Leopoldina, Lucila Lacreta é bastante cautelosa. “Até agora, essa questão está sendo conduzida de maneira muito improvisada. Não dá para ficar falando que a Ceagesp vai para esse ou aquele lugar. A transferência é algo que precisa ser muito bem pensando, num planejamento que olhe os próximos 15 anos. Eu diria que parte do entreposto pode ficar onde está com outras sendo descentralizadas para áreas mais periféricas da cidade”.

Na hipótese de uma eventual transferência total, Lucila vê problemas na ocupação do gigantesco terreno de 600 mil m². “O dinheiro é muito escasso para tanta área a ser planejada. Será preciso planejar, verificando-se, de um modo geral na cidade, as reais demandas e estabelecendo-se metas a serem cumpridas. Mas não ocorre nem uma coisa nem outra”. (Agência Território Noroeste).